Ký kết hợp đồng mua bán nhà ở: Làm sao để tránh rủi ro?

Ngôi nhà ở là tài sản rất lớn đối với mỗi gia đình. Nhiều người phải tích cóp trong một khoảng thời gian dài, thậm chí vay mượn mới có đủ điều kiện mua được nhà ở. Hiện nay, tình trạng tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở đang diễn ra một cách phức tạp. 

Một nguyên nhân chính của vấn đề này là hợp đồng do bên đầu tư soạn ra, nên thường khéo léo, tinh vi lồng ghép nhiều quy định, điều khoản có lợi cho họ. Nếu người mua không được trang bị những kiến thức cần thiết, sẽ dễ rơi vào tình trạng mất tiền oan, thậm chí “tiền mất, tật mang”. Trong bài viết này, chúng tôi xin đề cập đến những điều mà người mua nhà cần lưu ý trước khi ký hợp đồng mua bán nhà ở để tránh rủi ro không đáng có. 

1. Cần phải công chứng hợp đồng mua bán nhà ở.

- Theo quy định tại Điều 122, Luật nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà ở phải có công chứng tại văn phòng công chứng hoặc được chứng thực tại Uỷ ban nhân dân thì mới có giá trị pháp lý, đồng nghĩa quyền sở hữu nhà ở mới được chuyển giao sang cho người mua.

- Tuy nhiên, nếu một bên của hợp đồng là công ty kinh doanh bất động sản thì hợp đồng không cần công chứng vẫn có hiệu lực pháp lý.

2. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở.

Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là bên bán và bên mua nhà ở.
- Bên bán nhà là những cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển giao ngôi nhà và quyền sở hữu nhà của mình cho bên mua. Còn bên mua là những cá nhân, tổ chức có nhu cầu nhà ở, phải trả tiền cho bến bán đúng thời hạn, địa điểm, phương thức thanh toán ghi trong hợp đồng mua bán nhà ở.

Theo quy định của pháp luật, người tham gia ký kết hợp đồng mua bán nhà ở phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự. 
Với người có năng lực hành vi chưa đầy đủ (người từ đủ 6 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi), nếu tham gia hợp đồng với tư cách là một bên (bên bán hoặc bên mua) thì bắt buộc phải được sự đồng ý của người đại diện theo pháp luật. 

Với người chưa có năng lực hành vi nhân sự (người chưa đủ 6 tuổi) hoặc mất năng lực hành vi nhân sự (người bị bệnh tâm thần hoặc mắc bệnh khác mà không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình) thì không được phép xác lập giao dịch mua bán nhà ở. Mọi giao dịch về hợp đồng mua bán nhà ở có liên quan đến quyền, nghĩa vụ của người này đều được ký kết, thực hiện bởi người đại diện theo pháp luật.

Tuy nhiên, pháp luật cũng quy định người giám hộ không được mua nhà ở của người mình giám hộ, trừ trường hợp bán đấu giá. 

3. Chú ý điều khoản giá trị hợp đồng.

- Trong hợp đồng mua bán nhà ở, giá trị hợp đồng là một điều khoản cực kì quan trọng. Trước khi ký vào hợp đồng, người mua cần xem xét kỹ lưỡng giá trị hợp đồng đã bao gồm tiền sử dụng đất, các loại thuế, phí khác hay chưa. Các khoản chi phí này cần phải rõ ràng ngay từ đầu để tránh tranh chấp về sau.

- Trong thực tế, nhiều khi người mua không chú ý điều khoản này khi kí kết hợp đồng. Điều này tạo cơ hội cho chủ đầu tư yêu cầu người mua kí thêm những giấy tờ và nộp những khoản phí khác như tiền đặt cọc để hoàn thiện căn hộ, phí cấp sổ đó, sổ hồng khi nhận bàn giao nhà.

- Bên cạnh đó, chủ đầu tư còn có thể tự ý thêm các khoản phí khác, tự ý tăng giá các dịch vụ, mà không có sự thỏa thuận với dân cư.
 
Cần đọc kỹ điều khoản giá trị hợp đồng để tránh những khoản phí vô lý

4. Cẩn thận bị tính nhầm thuế giá trị gia tăng (VAT).

- Theo quy định tại Thông tư 06/2012/TT-BTC thì giá trị thuế VAT đối với hoạt động kinh doanh bất động sản bằng giá chuyển nhượng bất động sản (hay còn gọi là giá trị hợp đồng) trừ đi giá đất được trừ. Do đó, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải xác định giá đất được trừ để tính thuế VAT khi xuất hợp đồng cho khách hàng.

- Tuy nhiên, qua tiếp xúc với nhiều hợp đồng mua bán nhà ở thuộc các dự án, chúng tôi nhận thấy nhiều trường hợp chủ đầu tư tính thuế VAT bằng 10% trên giá trị hợp đồng. Đây là cách tính không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành và gây thiệt thòi cho người mua nhà.

- Do đó, người mua cần đặc biệt chú ý về điều khoản thuế VAT trên hợp đồng để không bị chủ đầu tư chiếm đoạt tiền một cách tinh vi.

5. Về điểu khoản thanh toán, phí phạt.

Trong hợp đồng mua bán nhà ở, người mua cần lưu ý kĩ thời gian, phương thức thanh toán, mức phí phạt nếu thanh toán trễ hẹn. Đồng thời, người mua cần tránh thanh toán trễ hẹn hay sai phương thức, bởi dễ dẫn đến những phí phạt không đáng.

6. Về thời gian giao nhận nhà.

- Đây là một điều khoản mà người mua cần đặc biệt chú ý, bởi điều này giúp kiểm soát được việc chủ đầu tư có giao nhà đúng hạn hay không. Trong trường hợp chủ đầu tư không giao nhà đúng hạn ghi trong hợp đồng, phải chịu trách nhiệm do vi phạm của mình theo điều khoản hợp đồng.

- Do đó, điều khoản quy định trách nhiệm của chủ đầu tư nếu không giao nhà đúng thời hạn cũng rất quan trọng và cần phải minh bạch. Bởi vì trong trường hợp người mua nhà không được giao nhà đúng thời hạn thì bắt buộc phải có người đứng ra chịu trách nhiệm và bồi thường thỏa đáng.

7. Về thời gian giao nhận sổ đỏ, sổ hồng.

- Sổ đỏ hay sổ hồng là giấy tờ pháp lý đặc biệt quan trọng, chứng minh quyền sở hữu bất động sản của người mua nhà ở. Vì vậy người mua nhà cần đặc biệt chú ý đến thời gian giao nhận sổ đỏ, sổ hồng. Theo quy định, ngay sau khi hai bên ký kết hợp đồng mua bán công chứng và bên mua đã thanh toán tiền, chủ đầu tư phải giao sổ đỏ, sổ hồng cho bên mua. 

- Bên mua cũng cần lưu ý đến những khoản phí thu thêm của chủ đầu tư để được cấp sổ đỏ, sổ hồng. Bởi theo quy định của pháp luật đó là trách nhiệm của bên bán, chủ đầu tư, khách hàng không phải mất bất kỳ khoản phí nào cho việc này.  

- Ngoài ra, bên mua nên kiểm tra kĩ nội dung, hình thức của sổ nhận được, tránh nhận phải sổ giả hoặc rách nát, hư hỏng, đồng thời đảm bảo kê khai đúng vị trí, diện tích, hình thức sử dụng, mục đích sử dụng của ngôi nhà mà mình đã mua.

Trên đây là những điều cơ bản mà người mua nhà cần lưu ý trước khi ký vào hợp đồng mua bán nhà ở. Tốt hơn hết, người mua cần cẩn thận nghiên cứu từng điều khoản, quy định của hợp đồng, dù là những điều nhỏ nhất để tránh những rủi ro không đáng có trong tương lại.

Mời bạn tải về mẫu hợp đồng mua bán nhà ở mới nhất, chuẩn nhất tại đây!
 
Hợp đồng mua bán nhà ở
 
Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư


  

Published on: 12/14/19, 3:30 AM