Những lưu ý khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là văn bản pháp lý đặc biệt quan trọng, nhằm xác định quyền, nghĩa vụ các bên trong quá trình mua bán, chuyển nhượng đất đai. Việc thực hiện đúng các quy trình trong xây dựng hợp đồng nói riêng và trong việc mua bán, chuyển nhượng đất đai nói chúng giúp cho 2 bên đảm bảo được quyền lợi của mình trước pháp luật, tránh những tranh chấp, rủi ro không đáng co. Trong bài viết này, chúng tôi xin đưa ra những điều cần lưu ý khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 

1. Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
- Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất có quyền chuyển nhượng đất khi có đủ các điều kiện sau:
Điều kiện 1: Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp:
+ Người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài được thừa kế quyền sử dụng đất, không được cấp giấy chứng nhận, nhưng được thực hiện quyền chuyển nhượng đất được thừa kế cho người khác.
+ Người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển nhượng đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất.
+ Người được thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có điều kiện cấp giấy chứng nhận (chưa được cấp nhưng chỉ cần đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận).

Điều kiện 2: Đất không có tranh chấp;
Điều kiện 3: Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
Điều kiện 4: Trong thời hạn sử dụng đất.
- Trước khi mua đất, cần phải kiểm tra những điều kiện trên để đảm bảo việc mua bán đất đai là hợp pháp, tránh những tránh chấp về sau. Có thể thực hiện việc kiểm tra này thông qua:
+ Yêu cầu bên bán cung cấp giấy tờ liên quan đến đất muốn mua, bao gồm Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc những giấy tờ tương đương;
+ Liên hệ với UBND xã, phường thị trấn, và hỏi những người dân địa phương để biết liệu đất có tranh chấp không;
+ Liên hệ với chi cục thi hành án hoặc văn phòng đăng ký đất đai để xác nhận quyền sử dụng đất có bị kê biên để bảo đảm thi hành án không;
+ Kiểm tra trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để biết đất có trong thời hạn sử dụng không.
- Bên cạnh đó, cũng cần xác định xem khu đất đó là tài sản chung, hay tài sản riêng. Bởi trên thực tế có những trường hợp nhà đất là tài sản chung của hai vợ chồng, nhưng trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ mang tên duy nhất vợ hoặc chồng. Muốn biết được điều này, bên mua cần yêu cầu bên bán cung cấp Giấy đăng ký kết hôn để chứng minh đất đó là tài sản chung hoặc Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/độc thân để chứng minh tài sản riêng.
Trong trường hợp là tài sản chung, để đảm bảo tính pháp lý của hợp đồng mua bán, khi tham gia giao kết hợp đồng nhất định phải có cả vợ và chồng ký vào hợp đồng.

2. Thủ tục mua bán, chuyển nhượng đất đai:
- Thủ tục mua bán đất đai diễn ra theo trình tự như sau: 
Bước 1: Đặt cọc (bước này không bắt buộc):
+ Trong giao dịch mua bán đất đai, bên mua có thể chuyển một khoản tiền cho bên bán để bảo đảm việc ký kết và thực hiện hợp đồng chuyển nhượng. Khoản tiền này gọi là tiền đặt cọc, tùy vài hai bên thương lượng mà có thể có hoặc không.
+ Việc sử dụng tiền đặt cọc như sau:
Nếu hợp đồng được ký kết và thực hiện, tiền đặt cọc sẽ được trả lại cho bên mua hoặc được trừ vào tiền thanh toán. Nếu bên mua từ chối việc ký kết và thực hiện hợp đồng, tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên bán. Còn nếu bên bán từ chối việc ký kết, thực hiện hợp đồng, bên mua được nhận lại tiền đặt cọc và thêm vào đó là một khoản tiền phạt cọc từ bên bán.
 
Khoản tiền đặt cọc do hai bên thương lượng, có thể có hoặc không
Bước 2: Công chứng hợp đồng chuyển nhượng:
Sau khi các bên đã thỏa thuận đặt cọc hoặc không thì cần phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng. 
- Đầu tiên, hai bên phải chuẩn bị 1 bộ hồ sơ gồm các giấy tờ: 
+ Giấy tờ tùy thân: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước hoặc hộ chiếu (của cả vợ và chồng) còn hạn sử dụng;
+ Sổ hộ khẩu;
+ Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân;
Riêng đối với bên bán cần mang theo cả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Hợp đồng ủy quyền (nếu có).
- Sau khi đã chuẩn bị đầy đủ hồ sơ, hai bến sẽ đến Phòng công chứng (thuộc Nhà nước) hoặc Văn phòng công chứng (thuộc tư nhân) để tiến hành Công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
- Thời hạn công chứng theo quy định là không quá 02 ngày làm việc. Nếu hợp đồng, giao dịch có nội dung phức tạp thì thời hạn công chứng có thể kéo dài hơn nhưng không quá 10 ngày làm việc.
Bước 3: Thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ
- Đầu tiên, hai bên cần chuẩn bị 1 bộ hồ sơ sang tên sổ đỏ, bao gồm các tài liệu sau:
+ Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/Sổ đỏ/Sổ hồng; 
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng;
+ Chứng minh nhân dân/ thẻ căn cước và sổ hộ khẩu của bên mua và bên bán; 
+ Giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy xác nhận tình trạng hôn nhân/độc thân;
+ Đơn đăng ký biến động đất đai/tài sản gắn liền với đất theo mẫu số 09/ĐK; 
+ Tờ khai lệ phí trước bạ; 
+ Tờ khai thuế thu nhập cá nhân; 
+ Tờ khai thuế đất phi nông nghiệp hoặc xác nhận đóng thuế đất phi nông nghiệp tùy từng Quận/Huyện đối với loại giấy tờ này;
+ Sơ đồ vị trí thửa đất.
 
- Thủ tục sang tên sổ đỏ được thực hiện theo quy trình:
+ Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ:
Người sử dụng đất nộp hồ sơ tại Bộ phận 1 cửa thuộc Văn phòng đăng ký đất đai – Chi nhánh Quận/Huyện nơi có nhà đất đó. 
+ Tiếp nhận hồ sơ:
Nếu hồ sơ đầy đủ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ ghi đầy đủ thông tin vào Sổ tiếp nhận hồ sơ, trao Phiếu tiếp nhận hồ sơ cho người làm hồ sơ. Trong trường hợp hợp đồng không đầy đủ, cơ quan tiếp nhận, xử lý hồ sơ phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh hồ sơ theo quy định .
+ Giải quyết yêu cầu:
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất sau khi tiếp nhận hồ sơ sẽ gửi thông tin địa chính đến chi cục thuế. Sau đó chi cục thuế sẽ thẩm định và ra thông báo nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

+ Trả kết quả:
Căn cứ vào phiếu hẹn trả kết quả, người yêu cầu sổ đỏ đến chi cục thuế để nhận thông báo thuế, nộp thuế và đem biên lai đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính đến Bộ phận 1 cửa để nhận kết quả.
Thời gian trả kết quả quá 10 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ. Đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn thì thời gian trả kết quả không quá 20 ngày.
- Các khoản thuế, phí phải nộp khi sang tên sổ đỏ bao gồm:
+ Thuế thu nhập cá nhân: Khoản thuế này bằng 2% giá trị chuyển nhượng;
+ Lệ phí trước bạ: Khoản thuế này bằng 0.5% giá trị chuyển nhượng; 
+ Lệ phí địa chính: Mức thu do HĐND cấp tỉnh quyết định;
+ Lệ phí thẩm định 0,15% giá trị Bất động sản (lệ phí cấp sổ đỏ).
Qua bài viết trên, chúng tôi đã đưa ra những điểm cần lưu ý khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Mời bạn đọc tải về mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới nhất, chuẩn nhất tại đây:
 

Published on: 12/13/19, 7:53 AM